Phân kỳ đầu tư không đơn giản là chia dự án thành nhiều giai đoạn
Đối với dự án khu đô thị, khu nhà ở, việc phân kỳ phải được tính toán ngay từ bước đề xuất chủ trương đầu tư.
Theo điểm a khoản 4 Điều 32 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề xuất dự án nhà ở, khu đô thị phải thể hiện dự kiến phân chia dự án thành phần và sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ nếu có.
Điểm e khoản 7 Điều 32 cũng yêu cầu khi thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư phải xem xét sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư bảo đảm yêu cầu đồng bộ.
Như vậy, phân kỳ không đơn giản là “làm khu A trước, khu B sau”. Ngay từ chủ trương đầu tư đã phải tính đến sự đồng bộ của toàn dự án.
Hạ tầng kỹ thuật dùng chung phải xử lý thế nào?
Khoản 3 Điều 28 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định: đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, khu chức năng, khi tách thành các dự án thành phần độc lập thì trong các dự án thành phần phải có một dự án thành phần được lập cho toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật dùng chung của dự án và một số công trình xây dựng khác nếu có.
Ví dụ, khu A và khu B cùng sử dụng đường giao thông chính, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, chiếu sáng… thì khi các khu này được tổ chức thành những dự án thành phần độc lập, phần hạ tầng kỹ thuật dùng chung phải được xác định và tổ chức thành dự án thành phần theo quy định.
Hai nhóm quy định liên quan với nhau thế nào?
Có thể hiểu theo một chuỗi:
Chủ trương đầu tư xác định phương án phân kỳ và yêu cầu đồng bộ → giai đoạn thực hiện xây dựng cụ thể hóa việc tổ chức các dự án thành phần → nếu thuộc trường hợp khoản 3 Điều 28 Nghị định 217/2026/NĐ-CP thì phải có dự án thành phần cho toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dùng chung.
Khoản 4 Điều 28 Nghị định 217/2026/NĐ-CP còn yêu cầu việc phân kỳ đầu tư phải được thể hiện trong Báo cáo nghiên cứu khả thi và quyết định đầu tư xây dựng; đồng thời phải phù hợp với thời gian thực hiện và nội dung phân kỳ trong quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư nếu có.
Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn cần kiểm tra gì?
Trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, nên làm rõ:
- Phương án phân kỳ nào đã được chấp thuận trong chủ trương đầu tư.
- Phân kỳ nào sẽ trở thành dự án thành phần độc lập.
- Hạ tầng nào chỉ phục vụ riêng từng phân kỳ.
- Hạ tầng nào là hạ tầng kỹ thuật dùng chung của toàn dự án.
- Cấu trúc dự án thành phần có bảo đảm đồng bộ, kết nối và phù hợp với chủ trương đầu tư hay không.
Một điểm cần tránh hiểu sai
Không nên hiểu khoản 3 Điều 28 theo hướng trong mọi trường hợp phải hoàn thành toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dùng chung rồi mới được triển khai các dự án thành phần khác.
Trọng tâm của quy định là cách tổ chức dự án và yêu cầu bảo đảm đồng bộ, kết nối, vận hành. Trình tự triển khai cụ thể còn phải căn cứ chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, tiến độ và hồ sơ của từng dự án.
Kết luận
Phân kỳ đầu tư trong chủ trương và tách dự án thành phần ở giai đoạn xây dựng có quan hệ trực tiếp với nhau.
Có thể hiểu ngắn gọn:
Chủ trương đầu tư đặt ra “khung phân kỳ và yêu cầu đồng bộ” → pháp luật xây dựng quy định “cách tổ chức các dự án thành phần và hạ tầng kỹ thuật dùng chung”.
Vì vậy, với dự án khu đô thị có dự kiến tách thành các dự án thành phần độc lập, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn nên xử lý rõ bài toán hạ tầng dùng chung ngay từ khi xây dựng phương án phân kỳ, tránh đến bước lập và thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi mới phát sinh vướng mắc.
#PhapLuatXayDung #QuanLyDuAn #KySuXayDung #TuyenDungXayDung #TimViecXayDung #ViecLamXayDung #CongDongXayDung #VMCWorks
Viết bình luận